一戸建てを買うということ

こんにちは！

この度一戸建てを購入しましした。
一戸建てを購入するうえで調べたこと、知らなかったことを共有できればと思います！

1.持ち家か賃貸か、マンションか一戸建てか

まず持ち家か賃貸かという話ですが結論、飽きっぽいなら賃貸、家を好き勝手したいなら持ち家だと思います。
自分の場合は子どもが生まれたということもありますが、もともと家を好きなようにか改装したいという思いがあったので、持ち家という選択を取りました。

特に資産性があるとか、賃貸がもったいないという考えはあまりなかったです。
資産性という意味では持ち家の中でも一戸建て、マンションを選択するときに、一戸建ての場合は土地があるので、土地という出口戦略が広いものであれば、どうにでもなるかなって思いました。
また、ペットの飼いやすさや、子どもの生活音問題など考えると一戸建てのほうが自由度があるのかなと思います。
マンションの場合は管理費、修繕積立費があるので、管理が楽というのもありますが、逆に言えば、管理をするときに人が介在するということなので、トラブルが起きやすいってのもめんどくさそうだなと思いました。

2.築浅中古vs新築

一戸建てを購入したいとなったときに、最初は中古一戸建てのほうが安そうだし、中古がいいかなーと思って部権を探していました。
ホームズやSUUMOといったポータルサイトを見つつ、どのエリアであればどのくらいの値段が相場なのかを把握することができました。
相場感を把握しつつ、自分の年収的にどのくらいのローンを組めるかというのも把握しつつ、現実的にどの価格帯の物件を購入することができるかを考えていきました。

当初中古物件と新築の違いなんて値段だけだろ、とは思っていたのですが、購入してみると中古物件と新築物件との違いが見えてきました。

新築物件のほうが長い保証がついている

新築物件の場合は10年間の構造耐力上主要な部分の保証が義務付けられているみたいです。
この保証は構造耐力上主要な部分なので、基礎や屋根や家として構成するために必要な部分のことになります。
中古の場合は、特に特約がなければ10年の保証はありません。ですが契約不適合責任があります。業者の場合は2年ほど、個人の場合は3~12ヶ月ほどみたいです。

自分は結果的に新築を買うことになりましたが、長い期間の保証を受けたい場合はなるべく新築を選ぶほうがベターだとは思います。逆に自分である程度修繕が可能なのであれば、安く中古を買って修繕するというのも楽しいかと思います。

3.所有権vs借地権

一戸建てを購入するときは土地の権利について調べる必要があります。
一戸建てを購入する場合、土地と建物を別で買うことになります。建物は所有することができるのですが、土地に関しては色々な買い方ができます。
土地を買う場合は、ちゃんと土地を所有できる場合と、建物を建てる権利を買う場合があります。それが所有権と借地権です。

所有権とは？

文字通り完全に買うことができ、自由に売買や増築、新築をすることができる権利になります。
最初家を買うってなったらこのイメージでした。
所有権の場合は、借地権に比べて値段が高いのと、土地に対して固定資産税がかかります。

借地権とは？

こちらは建物を建てる権利を買うというものです。
実質的には自分のものではなく、売買や増築新築する場合に地主への許可が必要になるみたいです。
売買等をするときに地主にお伺いをたてないといけないってのは面倒なことになりそうだなとは思いました。

何件か不動産の方に聞いても基本所有権のほうが良く、どうしても安い値段で都心に住みたいとかでなければ所有権をおすすめすると言っていました。

4.再建築不可物件について

所有権のほうがいいかなーって自分の中で決まったときに、サイトを見ていると所有権で安くていい感じの物件がある！！となったので、見学してみました。
どの物件は中古でしたが、完全にリフォームされてきれいになっていて最高じゃんと思いましたが、ここは再建築不可物件という説明がありました。
その物件は接道義務をみたしておらず、再建築不可物件になっていました。
接道義務とは、建物を建てる際の敷地が、建築基準法で定められた道路に2メートル以上接していなければならないという規定です。
その場合は再建築不可物件となり、もし建物が古くなってもすべて壊して立て直すということができず、リフォームして修繕する必要があります。

なんか安くていい感じの物件は再建築不可物件の可能性があるので、そこは確認したほうが良いです！
再建築不可物件のデメリットとして立て直しができないということの他に、一般的な住宅ローンが組めないということもあります。
再建築不可物件は資産価値が低いと試算され、ローンの担保として認めてもらえずローンを組むことができません。
なので、ノンバンクローン等でローンを組むことになり、ノンバンクのローンは金利がバカ高い
ので、最終支払額は、再建築不可物件より高い再建築可能物件を一般的な住宅ローンで組んだときとあまり変わらないという状況になります。
その上、資産価値として評価されづらいという状況になるので、あまりおすすめはできない条件になりそうです。
キャッシュ一括で購入できて、賃貸として貸し出す用の物件として購入する貴族にはおすすめできそうだなって思いました。

5.住宅ローンの落とし穴

人生において住宅ローンについて考えたこともなかったので、一から調べる必要がありました。
住宅ローンを調べていると、三井住友銀行、UFJ銀行、みずほ銀行という名だたる銀行が並んでおり、金利も安そうなので、こういうところで借りれるんだろうなと思っていました。

購入しようとする物件を決め、審査をしようとしたときに不動産会社に、「土地が40㎡以下なので、特定のローン会社としか組めないですね」と言われました。

なるほど、と。住宅ローンも物件によって組める組めないがあるんですね。
モゲチェックとかで見ていたローンは軒並み無理だったので、比較的土地広さに寛容なauじぶん銀行に審査を通すことになりました。

東京の物件の場合、土地が狭い物件が多そうだなと思ったので、狭小物件の需要は広まっている中で土地の制限がかかるとは思いませんでした。
50㎡以上であれば、だいたいのローン審査は通せるみたいなので、特定のローンを使いたいという場合は購入する土地の広さも気にしたほうが良いです。

6.住宅ローン控除はでかい

住宅ローン減税とは、住宅ローン残高の0.7％が所得税から最大13年間、税額控除される制度です。2025年現在では条件に当てはまった場合に、以下の控除が受けれられます。

長期優良住宅・低炭素住宅: 借入限度額4,500万円
ZEH水準省エネ住宅: 借入限度額3,500万円
省エネ基準適合住宅: 借入限度額3,000万円
その他: 0円

中古物件の場合は耐震に問題なければ、住宅ローン残高の0.7％が所得税から最大10年間、控除されます。2025年現在では条件に当てはまった場合に、以下の控除が受けれられます。

長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅: 借入限度額3,000万円
その他: 借入限度額2,000万円

新築物件で基準に適合していない場合は、控除受けられないという点に気をつけるのと、中古の場合は10年間になるので、期間が短いことに注意したほうが良いです。
3年間で数十万は控除額は変わってくるので、多少の値段の差であれば新築のほうが控除額が高いので結果的にお得という場合があります。

また、借入額に対しての0.7%なので、新築であれば13年後にいくらローンが残っているかで最大限控除を受けれれるかどうかが変わってきます。
省エネ基準適合住宅を3000万で買った場合、ローンを返していくので、ローン金額はへえていった控除額は減っていきます。
なので、ローンを借りれる限度額、住宅の取得基準、13年後(10年後)に残っているローン金額のバランスを見て物件を選ぶと良いと思います。

7.用途地域について

地域は用途に応じて13種類の種別分けがされているみたいです。
その中でも大きく3種類になっており、住居系、商業系、工業系に分けられます。
その中でも工業専用地域以外には住居は建てられるみたいなので、買おうとしている住居がどの用途地域に属しているかを確認して選択したほうが、イメージした生活を送れると思います。

第一種低層住居専用地域では店舗の場合50㎡以下であれば建てられますが、50㎡はかなり制限が厳しいので、コンビニとかも難しいです。閑静な住宅街で暮らしたいのであればよいですが、少し賑やかなところが良い場合は物足りないかもしれません。

第一種住居地域、第二種住居地域などは大きい店舗も建てられるので、街が賑やかになりがちです。

商業地域にも住宅が建てられるようですが、かなり賑やかになるので住む人を選びそうです。

参考

https://oitaakeno-housedo.com/blog/kounyuumae/157500/#:~:text=%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%81%AE%E5%A0%B4%E5%90%88%E3%80%81%E6%96%B0%E7%AF%89,%E3%82%92%E8%B2%A0%E3%81%86%E3%81%A8%E3%81%84%E3%81%86%E5%88%B6%E5%BA%A6%E3%81%A7%E3%81%99%E3%80%82

https://www.homes.co.jp/cont/buy kodate/buykodate_00487/

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/other/youtochiiki/